AG Alsfeld, Urt. v. 18.12.2020 – 30 C 73/20

I. Sachverhalt

Ein häufiger Fall: Der Mieter hielt bei Beginn des Mietverhältnisses drei Hunde mit Einverständnis des Vermieters. Im Laufe des Mietverhältnisses legt sich der Mieter weitere Tiere zu, in dem Fall, waren es zwei weitere Hunde. Insgesamt hält der Mieter dann 5 Hunde, drei mit Erlaubnis des Vermieters und zwei ohne. Der Vermieter wollte sich nun das vermietete Einfamilienhaus mit der Hundehaltung vor Ort anschauen. Im Mietvertrag war ein Besichtigungsrecht des Vermieters aus sachlichem Grund vereinbart worden und ein beschränkter Erlaubnisvorbehalt für das Halten von Haustieren vereinbart.
Der Mieter weigerte sich dem Vermieter Zuritt zu gewähren, zumal der Vermieter zwei Jahre zuvor schon einmal das Hausbesichtigt habe. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zutritt und Besichtigung des Einfamilienhauses. Später wurde dem Vermieter jedoch bekannt, dass der Mieter sich zwei weitere Hunde zugelegt hatte. Der Vermieter beruft sich nun auf sein vertragliches Besichtigungsrecht zur Betretung des Hauses.

II. Entscheidung des Gerichts

Das Gericht hat dem Vermieter den Besichtigungsanspruch zugesprochen. Dies folge jedoch nicht erst aus dem Mietvertrag, sondern bereits aus §§ 535, 241 Abs. 2, 242 BGB und gelte demnach auch ohne spezielle vertragliche Regelung. Die zusätzliche Hundehaltung durch den Mieter begründe die Annahme einer vertragswidrigen Nutzung und rechtfertige damit die Besichtigung bzw. Betretung durch den Vermieter. Ob der Mieter einen Anspruch auf Genehmigung der zusätzlichen Hundehaltung habe, sei hier unerheblich. Dies könne erst nach der Besichtigung des Hauses durch den Vermieter geklärt werden. Der Mieter sei demnach zur Duldung des Zutritts verpflichtet. Ohne konkrete Anhaltspunkte bestehe jedoch kein Betretungs- und Besichtigungsrecht eines Vermieters.

Das Landgericht München hatte zu entscheiden, wer die Kosten eines Schließanlagenaustausches zu tragen hat, wenn der Mieter seine Schlüssel verliert. Im zugrundeliegenden Sachverhalt hatte der Mieter alle Schlüssel seiner Wohnung in einem Mehrparteienhaus ausgetauscht. Der Vermieter hatte daraufhin die erweiterbare Schließanlage ausgetauscht und verlangte Kostenersatz vom Mieter.
Das Landgericht urteilte, dass wenn der Mieter im Falle einer erweiterbaren Schließanlage seine Schlüssel verliere, er dem Vermieter grundsätzlich nicht die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage erstatten muss. Regelmäßig genüge der Austausch bloß eines Wohnungsschlosses. Die abstrakte Gefahr, dass ein Dritter in die Wohnung des Mieters mithilfe dessen verlorenen Schlüssel gelangt, kann keinen ersatzfähigen Vermögensschaden begründen. Das gilt jedenfalls, solange der verlorene Schlüssel nicht in Verbindung mit der konkreten Wohnung gebracht werden kann. Besteht jedoch eine fortgesetzte Missbrauchsgefahr, kann der Vermieter sich die Kosten vom Mieter ersetzen lassen, wenn er die Schließanlage auch tatsächlich austauscht.

Verfügt das Haus hingegen über eine nicht erweiterbare Schließanlage, muss der Vermieter den Mieter darauf hinweisen, denn im Falle eines Austauschs können hier besonders hohe Kosten entstehen. Ohne diesen Hinweis muss der Vermieter etwaige Mehrkosten im Schadensfall selbst zahlen.mDer Vermieter sollte daher schon im Mietvertrag auf das Vorhandensein einer nicht erweiterbaren Schließanlage hinweisen. Der Mieter kann dann eine Schlüsselversicherung abschließen.

Neue Entscheidung des BGH zur Mietminderung wegen Baulärms

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urt. v. 29.4.2020 – VIII ZR 31/18) hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob der Mieter einer Wohnung einen Anspruch auf Mietminderung gegen seinen Vermieter hat, wenn er durch Baulärm und Schmutz einer nahegelegenen Baustelle gestört wird. Die Parteien hatten einen solchen Fall nicht ausdrücklich im Mietvertrag geregelt.

Von entscheidender Bedeutung war hierbei die Frage, ob der Baulärm einen Mangel der Mietwohnung darstellt. Grundsätzlich, so der BGH, begründen erhöhte Geräuschimmissionen keinen zu einer Mietminderung berechtigten Mangel, wenn dies nicht im Mietvertrag vereinbart wurde und auch der Vermieter ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsansprüche den Nachbarbaulärm hinnehmen muss. Der BGH stellt darauf ab, ob der Vermieter als Eigentümer gegen den störenden Bauherrn Abwehransprüche geltend machen kann, oder ob er die Störung zu dulden hat (§ 906 BGB). Das gilt auch bei nur vorübergehenden Beeinträchtigungen wie etwa Baulärm.

Der Mieter kann seine Miete folglich nur dann mindern, wenn er darlegen und beweisen kann, dass er durch die Bauimmissionen wesentlich beeinträchtigt ist und daher ein Mangel der Mietsache vorliegt (§ 906 Abs. 1 S. 1 BGB, z.B. durch Überschreitung der Lärmgrenzwerte nach TA-Lärm) Er muss die Beeinträchtigungen genau beschreiben hinsichtlich Art, Tageszeiten, Dauer und Frequenz. Zusätzlich muss der Mieter auch darlegen, dass dem Vermieter Abwehransprüche gegen den Bauherrn/ Nachbar zustehen. Der Mieter hat also keinen Anspruch auf Mietminderung, wenn der Vermieter ebenfalls den Nachbarbaulärm dulden muss.